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“租金之王”沦陷 回报率低以租养房不合算

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 今年,当股东的一个个都气得捶胸顿足;那么房东呢? 

据美联物业顾问(上海)有限公司研究部的统计,7月上旬的租赁市场持续活跃,租赁市场成交量较6月同期环比上升了30%。 

大量的刚性需求客户都在持币观望,对房价回调的希望导致其与上家在价格上僵持,减缓了成交速度,一部分人继续自己的租房生活。 

不过在中原地产最新发布的报告数据显示,目前成交客户中,购房用于投资比例的仅占6%左右,达到数年来最低水平,投资客慢慢绝迹上海楼市。 

“回报率守恒定律”:失守地产江湖 

所谓“回报率守恒定律”是指炒房者一般有两种获利方式:一种是短线操作,快买快卖,靠转手来获取差价利润;另外一种是长线出租,靠租金来养房。 

显然,如今的上海楼市已经陷入“有价无市”的尴尬境地,市场迎来“剩者为王”的楼市赤壁。 

浦西徐家汇区域、浦东联洋板块、碧云板块是上海楼市的典型样本区。这里正出现着两个现象:一是目前买卖市场的房源挂牌量持续不断地增加,购买意愿不强导致部分业主转售为租;另外一个现象是在一二手楼市联系紧密的情况下,一手住宅新盘价格的滞涨给二手房价带来很大压力,一二手房价格“倒挂”的情况不时上演,持有多套物业的业主放弃高傲姿态,议价空间进一步松动。 

“这里有一套不错的房子,您来看一下吗?”“给您推荐一下一个不错的小区,要看房电话通知我”。不过,过往的行人似乎并不领情。 

今天“以租养贷”还合算吗? 

通常来说,国际上用租金售价比来衡量一个区域房产运行状况,即每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值,一般界定为200-300。如果租售比达到200-300,折算成资金收益率来说,大约是4%-6%,也就是15年-25年才能收回投资成本。这是静态计算方法,其间剔除了资产价格上涨的因素。 

每年的租金回报率低于4%,即意味着房产投资价值偏低。换言之,4%的租金回报率是一道分水岭,是一个衡量投资是否收益的临界点。 

综合沪上多家一线中介行的数据,结果显示,除了老式售后公房以及轨交沿线的易租房源,上海的住宅租金回报率基本无法维持在4%,二手房租售比已经跨过国际警戒线,投资的功能逐渐丧失。 

上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问小修个人刚刚花费了30万元买了一间商铺。“依靠住宅出租来供养房子的投资策略已经越来越走不通了,上海住宅租金回报率正在逼近临界点。现在,更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺上。” 

小修认为,目前上海市区住宅租金回报率已经盛况不再,难以达到以往的4%以上,而商铺平均租金回报率一直稳定在6%-7%,部分商铺甚至可获得10%以上,令许多人纷纷转向商铺市场淘金。 

上海汉宇房地产顾问有限公司(下称“汉宇地产”)市场推广部总监孙文勤同样表示,现在上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右,收租的投资回报率很低,出租养房不合算。 

按照目前上海二手房投资行情来说,能达4%的收益率已经算很高了,很多都不到4%。显然,不到4%的收益率对投资者来说是存在风险的。另外一个变量是,消费价格指数持续上涨的经济背景,在客观上使得住宅租金回报率一路下探。 
当房东要趁早 

对比相关的历史记录,在2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金回报率一般都能达到4%以上,有的甚至超过7%。从这点看来,2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是比较诱人。虽然,上海内环线以内的住宅普遍较好出租,空置率普遍较低,但是,过去一年,上海房价的突飞猛进,上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上,租售比一般在1:350左右,年租金回报率在3.4%左右,已下探至租金回报率临界点4%以下。 

中原地产徐汇区一位置业顾问介绍,目前中原地产在徐汇区分布的几家门店中,投资客与自住客的比例为1:9,大部分短线投资客早在去年5月至10月期间将手中物业脱手,剩余的投资客目前基本选择出租作为过渡策略,而近期少有投资客进场的案例。 

一般而言,以租金稳定、房价快速上涨的态势以及相对于售价的抗风险性,对于稳健型的长期投资者,持有物业获取收益成为一项不错的选择。但是,目前国内商业银行一年期存款的利率为4.95%。 

由此推算,在上海,只有2005年及以前购置的物业目前的投资回报率才能达到或者超过目前的银行利率。而2005年高峰时期或者此后高价买入住宅的客户,其住宅租金回报率不容乐观。 

现实案例:“租金之王们”开始沦陷 

距离上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华博士所在办公室不足500米的徐家汇东方曼哈顿,被视为“收租的宝地”。如今,以100平方米的二房房源为例,目前月租金大约在9000元左右,市场售价徘徊在3万~3.5万元/平方米之间,租金回报率大约也仅为3%左右。徐家汇板块一度短炒客云集,一直是公认的高档二手公寓“产地”。如今,该区域也面临不小的调价和出租压力。 

无独有偶,静安区中凯城市之光,被视为“静安租金之王”,其住宅租金回报率也难以达到5%。据汉宇地产石门二路分行经理刘峰介绍,中凯城市之光在2005年年末的时候,其二手房售价为25000元/平方米,同期月租金为80元/平方米。此后两年,该楼盘的租金上涨幅度达到了50%,同期二手房价格的上涨幅度为40%。若在2005年购入一套中凯城市之光的物业目前的投资回报率能达到4.8%;如果是2005年之后购入的话,由于买入价已经处于高位,其住宅租金回报率明显低于4.8%。这中间,还不涉及计算税务、装修折旧、空置率等对租金回报的不利影响。 

瑞安房地产开发的楼盘瑞虹新城也表现出与中凯城市之光相似的特征。只有在2005年时购置的房产物业,到了今年其投资回报率才能达到大约5%的水平。 

由此可见,在目前高端楼盘价格高企的形势下,如果单纯希望“以租养贷”以获取良好的出租回报率是很不合算的,目前上海高档公寓租金回报率甚至普遍低于老公房等中低端物业。 

“短期炒卖高档住宅楼盘已成为一种高风险、低收益甚至负收益的行为。”中原地产一位高管认为。 

面对低落的住宅租金回报率,21世纪中国不动产高级分析师孟奇认为,今年以来楼市、股市双双持续低迷,使得投资者的信心正在不断受到打击,即便有好的购房机会时也会犹豫不决,毕竟在宏观经济形势不明的情况下,持有现金是现阶段最好的防御方式。 
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